Wykrajanie Warszawy

Warszawa to największe w Polsce targowisko nieruchomości, i to najdroższych.

Na pośrednictwach i wykupywaniu roszczeń można zarobić dziesiątki milionów złotych.

Kim są ludzie, którzy się tym zajmują?

Mimo że od zmiany ustroju minę­ło już 25 lat, stalinowski dekret Bieruta z 1945 r. wciąż obowią­zuje. Jednym podpisem odbie­rał większości warszawiaków własność ich nieruchomości - po to, by sprawniej od­budowywać stolicę. Dziś nikt objęty dzia­łaniem dekretu nie jest już właścicielem - nawet jeśli urodził się i wychował w domu wybudowanym przed wojną przez ojca i nigdy nikomu niesprzedanym. A ponie­waż nie istnieje ustawa reprywatyzacyjna, na mocy której dawni właściciele mogliby się starać o ponowne wpisanie ich do ksiąg wieczystych - o odzyskaniu prawa własno­ści decydują, w każdej sprawie z osobna, sądy lub urzędnicy.

Wydarzenia nabrały tempa - a sprawy o mienie rozmachu - po wyroku Trybu­nału Konstytucyjnego z 2011 r., który otworzył drogę do odszkodowań za za­brane dekretem Bieruta nieruchomości inne niż przeznaczone pod budownic­two jednorodzinne. Tak więc do końca tego roku Ministerstwo Spraw Zagra­nicznych musi się wyprowadzić z Pałacu Przeździeckich przy ul. Foksal. Braniccy odzyskali swój pałac przy ul. Miodowej, gdzie przez lata urzędowała stołeczna administracja, a teraz próbują odzyskać Pałac Wilanowski. Władze dzielnicy Śródmieście musiały oddać kamienicę przy Żurawiej, a Zarząd Transportu Miej­skiego Pałac Błękitny przy Senatorskiej. Ważą się losy Królikarni: sąd nakazał zwrot muzeum rodzinie Krasińskich. A to dopiero początek. Dekret Bieruta objął 14 tys. ha miasta i 24 tys. mająt­ków, szacowanych dziś na 20, może na­wet 40 mld zł. W 2013 r. odszkodowania zasądzone na rzecz właścicieli od miasta wyniosły już 650 min zł. A roczna dotacja dla Warszawy, uchwalona od tego roku na trzy lata, po to, by stolica nie zbankru­towała, to 200 min. - Mamy obowiązek wypłacać odszkodowania ze środków własnych, potem dostaniemy zwrot, ale tylko do wysokości 200 min - mówi Marcin Bajko, dyrektor stołecznego Biura Gospodarki Nieruchomościami, od 2003 r. zajmujący się sprawami de­kretowymi. - Więc prowadzimy rozmowy i próbujemy rozkładać wypłaty odszko­dowań na raty. Szacuje, że niezałatwionych spraw dekretowych jest jeszcze w Warszawie ok. 14 tys. W sądach toczy się dziś ok. 8 tys. postępowań o zwrot nieruchomości lub odszkodowanie, gdy zwrot w naturze nie jest możliwy.

Uwłaszczeni

Najsprawniej odzyskiwanie idzie tym, którzy z byłymi właścicielami nie mają nic wspólnego. Beneficjentami reprywatyzacji bez ustawy są w jednej trzeciej (według szacunków urzędni­ków miejskich, bo prawnicy działa­jący w tym segmencie mówią nawet

o 75 proc.) ludzie, którzy po prostu ku­pili bądź zdobyli roszczenia. Jak król warszawskich nieruchomości 56-letni Maciej Marcinkowski, właściciel od­zyskanej działki tuż obok kolumny Zygmunta, na której stawia biurowiec Buisness with Heritage. Nad wizuali­zacją budynku budzącego liczne za­strzeżenia warszawskich architektów oraz UNESCO {Starówka jest na Liście Światowego Dziedzictwa) pracował m.in. syn urzędniczki ratusza. Półtora roku później urzędniczkę zwolniono.

Marcinkowski jest także właścicielem m.in. parceli przy Krakowskim Przed­mieściu, na której stał niegdyś pałac Ka­rasia, działki na placu Defilad pod Pa­łacem Kultury, ogródka jordanowskiego przy ul. Szarej, gdzie chciał wybudować apartamentowce, ale się nie udało, ka­mienicy w alei Szucha - same najlepsze warszawskie adresy. I pewnie wielu in­nych nieruchomości.

Wrocławski biznesmen, w latach 80. właściciel firm polonijnych, działał w sek­torze telekomunikacyjnym, dziś razem z synem, synową i starszą siostrą Elżbie­tą Marcinkowską-Berckmuller ma kilka spółek budowlanych, m.in. Szara Invest, Senatorska Investment, Premium DS, Rock Capital Management, Rock Capital Management Amboa, Rock Capital Ma­nagement Delta, Rock Capital Manage­ment Baltra, 1 Rock Capital Management Monzap, której jedynym akcjonariu­szem jest Falcon Investment Group Ltd. Marcinkowski zasiada w radzie fundacji Semper Polonia, której patronuje Alek­sander Kwaśniewski. Jest w tej chwili naj­większym potentatem na warszawskim rynku roszczeń. Pozwał stowarzyszenie Miasto Jest Nasze za opublikowanie w sieci mapy warszawskiej reprywaty­zacji, infografiki przypominającej pa­jęczynę: na górze jest prezydent miasta Hanna Gronkiewicz-Waltz, na samym dole siatki właśnie Marcinkowski.

W reprywatyzacyjnym biznesie jest też od lat Marek Mossakowski, któ­ry prowadził antykwariat - jak ojciec, właściciel sklepu ze starociami i sztuką w suterenie w centrum Warszawy. O ojcu Mossakowskiego zrobiło się głośno, gdy okazało się, że kupił kolekcję sztuki od Pawła Piskorskiego. Ta umowa sprze­daży miała dokumentować pochodze­nie dużego majątku polityka. Oryginał umowy zaginął, ale biegli na podstawie kopii twierdzą, że podpis antykwariusza jest sfałszowany, a prokuratura podwa­ża sam fakt transakcji. W toczącym się obecnie w tej sprawie procesie jego syn - zwany w Warszawie Kamienicznikiem - zeznawał jednak po myśli Piskorskiego, choć nie utrzymywał wtedy kontaktów z ojcem.

Sam w swoim antykwariacie koncen­trował się na sprzedaży akcji przedwo­jennych spółek. To też okazał się dobry biznes, pomagający w procederze re­aktywowania przedwojennych spół­ek. Potem poszedł w przejmowanie nieruchomości, bo to teraz najlepszy interes. Zaczął od tego, że kupił rosz­czenia od restauratorów z warszawskiej Starówki, którym kibice Legii w 2002 r. zdemolowali lokal. I dostał odszkodowa­nie od klubu piłkarskiego. Założył sto­warzyszenie Poszkodowani, by łatwiej znaleźć przedwojennych właścicieli war­szawskich i ich spadkobierców. Skupuje roszczenia i odzyskuje kamienice razem z lokatorami.

Znany jest z tego, że dla lokatorów nie ma żadnych względów. Nie jest właści­cielem wszystkich odzyskanych przez siebie kamienic (m.in. przy Hożej, Kło­potowskiego, Floriańskiej, Francuskiej, Krakowskim Przedmieściu), budynki często zapisane są na inne osoby, ale je nadzoruje. Przejął też kamienicę przy ul. Brzeskiej - tę, w której mieszkała Jo­lanta Brzeska, słynna działaczka ruchu lokatorskiego, której spalone zwłoki zna­leziono w Powsinie. Do dziś nie złapano mordercy.

Są jeszcze inni znani odzyskiwacze. Na przykład mecenas Jan Stachura roszczenia zaczął skupować jeszcze w PRL. Ma na koncie kilkadziesiąt nie­ruchomości dekretowych odzyskanych dla siebie i dla swoich klientów. Wokół odzyskiwania narosły więc cwaniackie biznesy. Jest w Warszawie około 100 grup lub osób, które wyspecjalizowały się w „odzyskiwaniu" tego, co nigdy do nich nie należało.

Krociowe zyski z warszawskich nieru­chomości kuszą, bo to naprawdę duże pieniądze. Metr niezabudowanej działki w centrum Warszawy to od 10 do 20 tys. zł. Kamienica w dobrym stanie, pod do­brym adresem, po opróżnieniu z loka­torów może być warta od kilku do na­wet kilkudziesięciu milionów złotych. W Alejach Jerozolimskich, w samym centrum, kamienica z 1912 r. jest do ku­pienia za 35 min zł.

Zdeterminowani

Paradoksalnie, reprezentanci biznesu bywają potrzebni także prawowitym wła­ścicielom. To najczęściej ludzie starsi, nie­zbyt majętni, już na starcie drogi o odzy­skanie swoich nieruchomości napotykają zaporę, dla wielu nie do przejścia. Jest nią wymóg dokonania wpisu sądowego przy wnoszeniu sprawy o zwrot nieruchomo­ści w wysokości 5 proc. wartości sporu, czyli wartości gruntu czy kamienicy. To są setki tysięcy złotych. Gdy Stanisław Aronson, człowiek legenda, powstaniec, spytał o należący do rodziny pasaż han­dlowy, który mieścił się w pobliżu daw­nej ulicy Gęsiej, usłyszał tylko: żaden problem, proszę złożyć wniosek do sądu i opłacić wpis. 5 proc. to było wówczas 1 min zł; dziś maksymalny pułap ograni­czono do 100 tys. zł. Był oburzony. Jego zdaniem państwo odwróciło się plecami do prawowitych właścicieli.

Docieranie do nich, przekonywanie, że nie mają szans na samodzielne od­zyskanie własności to jedno - ale sięga się także i po prostsze metody. Dowodzą tego wysokie ceny, jakie płaci się na war­szawskiej giełdzie staroci na Kole za wie­kowy papier i atrament. Za przedwojen­ną pieczęć notariusza trzeba zapłacić nawet ponad pół miliona złotych. I ama­torów nie brakuje. Bo dzięki nim w spo­sób praktycznie niewykrywalny można podrobić stary akt własności. Takie po­dejrzenie pojawiło się przy transakcji przejęcia jednej z kamienic przy ul. Ba­gatela w Warszawie. Zgłosił się człowiek z pełnym kompletem dokumentów na prawa do kamienicy. Urzędnikom ra­tusza wydało się to zbyt piękne, aby było prawdziwe. Dokumenty poddano spe­cjalnej analizie pod kątem fałszerstwa. Biegli stwierdzili, że jakkolwiek można określić wiek papieru, dokumentu, pie­częci, to nie można stwierdzić, kiedy sam dokument został wytworzony. Sprawa odzyskiwania jest w toku.

Wyrugowani

Urzędnicy miejscy twierdzą, że odda­ją wszystko zgodnie z prawem. - To sądy decydują, co powinno być oddane, my nie mamy na to u/pływu - mówi dyrektor BGN Marcin Bajko. - A w konsekwencji musimy przedkładać interes prywatny nad publiczny. To sądy orzekają zwroty siedzib urzędów, szkół, placów zabaw, kamienic z lokatorami. Także takich, do których roszczenia kupiono od wła­ścicielki staruszki za 50 zł. Mało tego, potrafią potem zasądzić odszkodowa­nie za bezprawne użytkowanie takiej nieruchomości przez miasto. Właściciel odzyskanej kamienicy wylicza sobie, ile by zarobił na czynszu od lokatorów przez 10 lat. Tylko 10, bo to termin przedawnie­nia roszczeń finansowych. Dlatego mia­sto nie może się starać w sądzie o zwrot kosztów poniesionych na odbudowę kamienicy w latach 50. czy generalny remont w 70. Jednym słowem, miejscy urzędnicy twierdzą, że mają związa­ne ręce.

Żeby ratować, co się da, z tej reprywaty­zacyjnej pożogi, przejmują, gdzie mogą, majątki faktycznych spadkobierców. Przeważnie niewielkie nieruchomości, domki jednorodzinne zamieszkane przez spadkobierców przedwojennych właścicieli. Ci dekretem Bieruta traci­ - prawo własności, ale ponieważ dana nieruchomość nie była na razie miastu potrzebna, rodzina zostawała w domu. A dzisiaj miasto w determinacji sięga właśnie po te nieruchomości. Po przeję­ciu domów nie wyrzuca na bruk, tylko podpisuje umowy najmu. Ale dla ludzi, którzy mieszkali od kilku pokoleń w - jak im się wydawało - własnym domu, mar­na to pociecha.

Tak stracił dom rodzinny Ryszard K. z Targówka Fabrycznego na warszaw­skiej Pradze. Niedawno podpisał, już jako lokator, umowę najmu z urzędem gminy. Czynsz nie jest wysoki, ale Ry­szard K. nie może zrozumieć, dlaczego po raz drugi zabrano im dom. Pierwszy raz w 1945 r., ale wtedy zabierali wszyst­kim. Jego ojciec złożył wniosek o przy­znanie czasowej własności, tak jak prze­widywał dekret Bieruta, i przez 50 lat nie doczekał się odpowiedzi. To wystarczyło, żeby Biuro Gospodarki Nieruchomościa­mi przysłało mu pismo z propozycją za­warcia umowy dzierżawy lub wydania nieruchomości w terminie miesiąca, pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową.

Dopiero niedawno sąd uznał, że pra­wowitym właścicielem dwóch niewiel­kich domków na 600-metrowej działce jest miasto. - Wiele rodzin z naszego osiedla straciło prawo własności do do­mów - mówi Hanna Nerć, nauczycielka i przewodnicząca Rady Osiedla, sąsiad­ka Ryszarda K., której teściowa dostała identyczne pismo. - Nam się udało, choć sprawy były bardzo podobne. Jej teścio­wa po tym, jak sąd oddalił pozew miasta o wydanie nieruchomości, złożyła wnio­sek o zasiedzenie. Wygrała.

Podobnie dzieje się w całej Warszawie, zwłaszcza w dzielnicach domów jedno­rodzinnych - na starym Mokotowie, Saskiej Kępie, Żoliborzu. Dekret Bieruta przewidywał bowiem zwrot wywłasz­czonych nieruchomości (zabierano je w celu odbudowy i rozbudowy stoli­cy) pod warunkiem złożenia wniosku o przyznanie własności czasowej (dzi­siejsze użytkowanie wieczyste). Urzę­dy miały uwzględniać wnioski, jeżeli nie kolidowały z planami zabudowy.

W praktyce jednak albo wydawano de­cyzje odmowne (ze względów politycz­nych i ideologicznych, by ukarać posia­daczy), albo pozostawiano wnioski bez odpowiedzi.

Zasiedzeni

W najlepszej sytuacji są ci przedwo­jenni właściciele lub ich spadkobiercy, którym odmówiono prawa do czaso­wego użytkowania gruntu. Jeżeli tylko na ich działkach nie powstała np. droga publiczna, mogą wnioskować o unie­ważnienie decyzji wydanej z rażącym naruszeniem prawa. Bo prawo, czyli dekret Bieruta, zalecało wydawanie zezwoleń. Wszyscy inni wciąż mają sy­tuację niepewną. - W najgorszym poło­żeniu są ci, którzy wniosku dekretowego o czasowe użytkowanie nie złożyli lub nie są w stanie tego udokumentować- mówi mecenas Ireneusz Rotko z Kancelarii Rotko i Wspólnicy. - Im pozostaje tylko walczyć w sądzie o zasiedzenie, o ile nie podpisali umowy dzierżawy, co sprytni urzędnicy miejscy zawsze proponowa­li. Podpisanie takiej umowy sprawia, te traci się uprawnienie do zasiedzenia nieruchomości.

Ale nawet jeżeli nie dali się złapać (urzędnicy kuszą niskim czynszem i tłu­maczą, że dzierżawa to prawie to samo co własność, nikt ich z domu wyrzucać nie będzie), tych najbiedniejszych czę­sto nie stać na wyłożenie 10 tys. zł, żeby wytoczyć sprawę o zasiedzenie. Do tego dochodzą koszty adwokackie. Zwycza­jowa stawka w Warszawie to 10 proc. wartości odzyskanej nieruchomości. Jeżeli ktoś odzyskuje coś, czego nie ma, po to, żeby sprzedać, to jest to do zaak­ceptowania. Gorzej jeżeli mieszka tam „od zawsze” i w dodatku sprzedać nie może, bo nie ma się gdzie podziać.

Tymczasem miasto na wszelki wypa­dek stara się przerwać bieg zasiedzenia (w przypadku warszawskich przedwo­jennych właścicieli jest to 30 lat, bo Sąd Najwyższy orzekł w swoim wyroku, że zasiadują nieruchomości w złej wie­rze). I stąd tzw. rugi. Zaczęła je w 2005 r. ekipa ówczesnego prezydenta Warsza­wy Lecha Kaczyńskiego, choć PiS szło do wyborów, obiecując zwrot zagrabio­nego przez komunistów mienia. Wy­słano 2,6 tys. żądań wydania mienia. Potem władzę w mieście przejęła Plat­forma Obywatelska, także obiecując reprywatyzację i uporządkowanie kwe­stii własnościowych. Urzędnicy ratusza kontynuują rugi poprzedników. A projekt warszawskiej ustawy reprywatyzacyjnej, firmowany przez prezydent Gronkie­wicz-Waltz, nigdy do Sejmu nie trafił.

Zaprojektowani

Gotowy do procedowania projekt wisi na stronie internetowej miasta w za­kładce „dla mieszkańców”. Zauważyli go posłowie Twojego Ruchu i zamie­rzają, po drobnych poprawkach, złożyć w Sejmie jako swój. W połowie listopada. Po to, żeby - jak mówi Andrzej Rozenek - „przystawić pistolet do głowy kolegom i koleżankom z PO i położyć ustawę na stole, tak by nie mogli się wycofać i powiedzieć, że jej nie ma”.

To już drugi projekt ustawy reprywaty­zacyjnej, jaki powstał w ratuszu (pierw­szy urzędnicy Hanny Gronkiewicz-Waltz napisali w 2008 r.) - i nie jedyny gotowy. W tym samym mniej więcej czasie po­wstał projekt poselski warszawskich parlamentarzystów PO. Podobno też jest skończony, ale autorzy twierdzą, że nie są w stanie wskazać źródeł finan­sowania ustawy, które zaakceptowałby minister finansów. Projekt przewidywał zwrot w naturze, a tam gdzie to nie jest możliwe, 20 proc. odszkodowania, zaś dla tych, co wniosków dekretowych nie złożyli, rekompensaty.

Nikt nie wie, ile w ciągu 25 lat napisano projektów ustaw reprywatyzacyjnych. Część pozostała na etapie zapowiedzi, część utknęła w partyjnych szufladach w trakcie konsultacji. Najczęściej prze­szkodą nie do pokonania okazywały się finanse, a raczej brak zgody Minister­stwa Finansów na wypłacanie odszko­dowań z budżetu państwa. Bo chodzi o ogromną kwotę: kilka lat temu miejscy urzędnicy szacowali ją na ok. 15 mld zł. A wielu polityków z innych regionów nie zgadza się, by wszyscy płacili solidarnie na stolicę. Do tego niektórzy uważają, że wypłacanie odszkodowań do jakiejś kwoty (np. 20 proc.) byłoby sprzeczne z konstytucją. Zrobiono tak przy okazji ustawy o mieniu zabużańskim, ale tam chodziło o rekompensaty z tytułu pozo­stawienia nieruchomości poza obecny­mi granicami Rzeczpospolitej Polskiej, nie o odszkodowanie za własność prze­jętą przez państwo polskie.

Biuro Analiz Senatu wydało specjal­ne opracowanie dotyczące kilkunastu projektów, które do parlamentu trafiły. Jeden, rządowy projekt AWS dotyczą­cy reprywatyzacji w stolicy, doczekał się nawet uchwalenia w 2001 r., ale za­wetował go prezydent Kwaśniewski. Dlatego, że nie dotyczył przedwojen­nych właścicieli nieposiadających pol­skiego obywatelstwa oraz ze względu na wysokie koszty. Prezydent odesłał wtedy obywateli do sądów, wskazując, że to najwłaściwsza droga dochodze­nia swoich roszczeń. - Sądy orzekają bardzo różnie, decyzje urzędnicze są ar­bitralne, mamy takie sprawy, w których ani jedna decyzja miasta nie jest zgodna z prawem. - mówi Aleksander Grabiński, prezes stowarzyszenia Dekretowiec.

- Bez ustawy nie ma szans na normal­ny proces reprywatyzacji w Warszawie. Choć sądy w ostatnich latach wyraźnie stały się łaskawsze dla byłych właści­cieli i ich spadkobierców. - Zmieniła się sędziowska ekipa - mówi jeden z war­szawskich adwokatów zajmujących się odzyskiwaniem nieruchomości. - Peer­elowskie togi, dla których dekret był takim samym prawem jak regulacje kodeksów czy konstytucja, odeszły na emerytury.

Równi i równiejsi

Na taką łaskawość urzędniczą liczą też odzyskiwacze, jak opisywany już Maciej Marcinkowski. Należy do niego działka obok Pałacu Kultury od strony ul. Emilii Plater, na której ma prawo wybudować 200-metrowy biurowiec. Do rozpoczę­cia inwestycji są mu potrzebne sąsiednie działki należące do miasta. W zeszłym roku prezydent miasta podjęła decyzję o ich sprzedaży biznesmenowi bez prze­targu za 15 min zł. Jednak transakcji nie sfinalizowano. Za to w tym roku miasto zaproponowało Marcinkowskiemu za­mianę: działki na pl. Defilad za boisko liceum im. Zamoyskiego przy ul. Foksal, do którego biznesmen też kupił roszcze­nia i domagał się zwrotu.

Wymiana za boisko obejmuje jeszcze jedną działkę dla Marcinkowskiego - nieznanej lokalizacji, powierzchni i cenie. Taką uchwałę przegłosowali w lipcu warszawscy radni. Dyrektor Baj­ko tłumaczy, że dwie działki na pl. De­filad o łącznej powierzchni 700 m kw., które miasto dało Marcinkowskiemu, są mniej warte niż boisko przy Foksal, którego miasto dać nie chciało. Dlate­go trzeba dołożyć coś jeszcze. I że tych działek na pl. Defilad nikt inny poza Marcinkowskim by od miasta nie kupił, bo plan zagospodarowania, uchwalo­ny kilka lat temu, przewiduje biurowiec w tym właśnie miejscu, na działce Mar­cinkowskiego i dwóch miejskich.

Ale nie każdej warszawskiej szkoły ratusz broni tak zaciekle. Gimnazjum językowe z ul. Twardej musi się wypro­wadzić do innej siedziby, bo najpierw kupił roszczenia, a potem odzyskał nieruchomość od miasta Marcinkowski.

- Szkoła przy Twardej była, tak podzie­lona między tych, co mają roszczenia, że nie mogła dalej istnieć w tym miejscu - twierdzi dyr. Bajko.

Bez ustawowego uregulowania re­prywatyzacji zawsze będą wątpliwości co do każdego orzeczenia urzędników. Zwłaszcza że odzyskiwanie przedwojen­nego mienia stało się po prostu dobrym biznesem, a nie zadośćuczynieniem i przywracaniem sprawiedliwości.

Agnieszka Sowa, współpraca Violetta Krasnowska

ŹRÓDŁO